Что такое рефинансирование ипотеки?

Ипотечный кредит – отличная возможность для многих семей стать обладателями собственного жилья. Но иногда случается так, что заемщики не могут вносить платежи из-за непосильной финансовой нагрузки. В этом случае можно пойти на рефинансирование ипотеки. Процедура является популярной за счет снижения ставок по ипотеке, что дает возможность получить более удобные условия кредитования.

Что такое рефинансирование ипотеки простыми словами?

Рефинансированием ипотеки называют процедуру, позволяющую переоформить ипотечный договор на другой. Он может иметь более выгодные условия кредитования. Заключается соглашение как с банком, в котором у гражданина имеется ипотечный займ, так и с новым кредитным учреждением. Например, если ипотека была оформлена в Сбербанке, можно рефинансировать ее в ВТБ.

С помощью рефинансирования заемщик может погасить первоначальную ипотеку. Сделать это он может для:

• объединения имеющихся кредитов в один;
• получения новых ипотечных условий;
• продления срока выплат;
• снижения ежемесячной финансовой нагрузки за счет уменьшения платежей;
• погашения задолженности перед банком.

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

Рефинансирование ипотеки может быть произведено как в своем банке, так и других. И если собственные кредитные организации нередко отказывают в процедуре, то сторонние учреждения чаще идут на уступки.

Это обусловлено тем, что банкам выгодно получать новых клиентов за счет рефинансирования, которые ушли от конкурентов. Причем количество заявок по ипотеке в последние годы снижается.

Плюсы рефинансирования ипотеки

Для кредитной организации ипотечное рефинансирование может быть невыгодным. В результате банк может потерять деньги, которые выплачиваются в качестве процентов. Особенно это ощутимо, если новые ипотечные условия выгоднее, чем имеющиеся.

Для клиента же в большинстве случаев процедура становится выгодной. Он может получить несколько плюсов в ходе рефинансирования ипотеки.

Снижение процентной ставки и платежа.

При изменении процентной ставки по ипотечному кредиту можно получить значительную выгоду. Особенно это становится ощутимо, если сумма займа большая. Если банк предоставляет такую возможность, клиенту стоит рассмотреть условия со сниженной процентной ставкой.

В случае снижения процентной ставки можно снизить размер ежемесячных платежей. В условиях уменьшения ставок сумма, которую нужно вносить в месяц, будет ниже.

Уменьшение или увеличение срока кредита при рефинансировании ипотеки.

Клиент может рассчитывать на увеличение периода погашения займа. Это повлияет на размер ежемесячного платежа. В результате можно улучшить финансовое положение, оставшись с жильем.

Но есть и существенный минус процедуры. Размер переплаты при этом увеличится. Способ позволяет кратковременно отсрочить выплату.

Банковским организациям такой вариант рефинансирования ипотеки выгоден. Компания получает значительную сумму, помогая заемщику избавиться от штрафов.

Возможность объединения нескольких кредитов.

При рефинансировании ипотеки клиент может объединить имеющиеся кредиты в один. Вместо нескольких платежей формируется единая сумма и дата внесения средств. Это удобный вариант, так как не нужно будет посещать офисы нескольких банков.

Для банков это так же является преимуществом. Многие клиенты забывают вносить оплату по причине рассеянности. Так заемщику будет проще осуществлять контроль за одним платежом, что позволит повысить вероятность внесения средств.

Конвертация валютного займа в рублевый.

Если ипотека была взята в иностранной валюте, то можно перевести ее в рублевое выражение. Валютные займы считаются невыгодными, так как отмечается рост ставок. И после скачков курса многие оказываются не в состоянии платить кредит.

Банки стараются помогать таким клиентам. И проводят рефинансирование ипотеки по курсу, который максимально приближен к ММВБ в момент конвертации средств.

Получение дополнительной суммы на личные нужды.

Если имеется большое количество займов, то человеку могут отказать в оформлении нового потребительского кредита. Или одобренная сумма будет ниже, чем требуется.

При рефинансировании ипотеки можно получить больший займ, превышающий стоимость имеющихся. В этом случае дополнительные средства можно потратить на собственные нужды.

Минусы рефинансирования ипотечного кредита

Несмотря на выгоды, которые может получить клиент при рефинансировании, отмечаются и отрицательные моменты. Процедура иногда не решает задач, которые ставит клиент.

Несоответствие требованиям и ожиданиям.

Многие клиенты уверены, что рефинансирование способно максимально облегчить им жизнь. Но на деле они ощущают, что перекредитование для них не приносит ощутимой выгоды.

Например, с этим сталкиваются заемщики, которые проводят процедуру во второй половине срока займа при наличии аннуитетных платежей. Большая часть процентов к этому времени уже выплачена. И рефинансирование ипотеки не имеет смысла.

Большая переплата при рефинансировании ипотеки.

Основным направлением рефинансирования ипотеки является увеличение срока займа или изменение процентной ставки. В этом случае в месяц нужно будет вносить меньшую, чем раньше, сумму.

Дополнительные услуги и затраты.

Рефинансирование – это оформление новой ипотеки. В ходе процедуры в банк потребуется предоставить аналогичный пакет документов.

Расходы придется осуществить на оценку жилья. Кроме того потребуется повторное страхование предмета залога. Дополнительные траты могут быть существенными.

Когда можно обращаться за рефинансированием ипотечного кредита?

Если гражданин решил снизить выплаты по ипотеке, стоит оценить текущее положение. Большинство банков применяют аннуитетную систему платежей. Она предполагает выплату основных процентов в начале срока. Если большая часть уже погашена, проводить процедуру не имеет смысла.

Какая часть ипотеки должна быть выплачена?

Банковские организации не берутся рефинансировать кредиты, взятые недавно. Это обусловлено тем, что они не могут проверить финансовую состоятельность гражданина. Поэтому устанавливают сроки, в течение которых должен выплачиваться займ перед обращением. Он составляет не менее полугода.

Некоторые кредитные организации определяют сумму перекредитования. Например, клиент по первоначальной ипотеке должен внести от 20 до 50% от стоимости недвижимости.

Какие кредиты можно рефинансировать?

Помимо минимального срока выплаты устанавливаются и иные критерии к займу, который можно рефинансировать.

1. Своевременное погашение. Важно, чтобы платежи вносились в течение последнего года (а лучше всего срока) без просрочек.
2. Текущей задолженности быть не должно.
3. До окончания срока действия ипотеки должно оставаться не менее трех месяцев.
4. Не допускается, чтобы ранее кредит был реструктурирован.

Кому стоит обратиться за рефинансированием, а кому нет?

Иногда обращаться для рефинансирования ипотеки имеет смысл, а иногда – нет. Попытаться провести перекредитование стоит, если:

• процентная ставка по новым условиям банка ниже более чем на 1%;
• не окончилась еще первая половина срока выплат;
• платить по кредиту заемщик не имеет возможности;
• имеется валютная ипотека, оформленная ранее 2015 года;
• условия обслуживания в банковской организации не удовлетворяют гражданина (отсутствие достаточного количества отделений, банкоматов);
• имеется несколько кредитов, которые заемщик хочет объединить в один.

Также не стоит подавать заявку, если осталось несколько лет до окончания выплат. Гражданину придется погасить большую часть процентов новому банку.

Основные документы, необходимые для подачи заявления на перекредитование

Заявка на рефинансирование ипотеки будет рассматриваться только при наличии полного комплекта документов.

1. Гражданин составляет анкету-заявление. Документ разрабатывается банком. Заполнить его можно на сайте или в офисе организации.
2. Предоставляются паспорт заемщика и созаемщика. Если имущество приобреталось в браке, супруг/супруга автоматически становятся созаемщиками.
3. Требуются бумаги, подтверждающие доход. Такими являются справки 2-НДФЛ, по форме банка. Также можно предоставить выписку из лицевого счета, документы, отражающие дополнительные доходы.
4. Если клиент получает заработную плату на карту банка, то не нужно подтверждать занятость. В остальных случаях передается копия трудовой книжки, договор гражданско-правового характера.
5. Некоторые банки требуют ИНН и СНИЛС.
6. Прикладываются все бумаги на имеющуюся ипотеку. К ним относят договор кредитования, справку с отражением суммы долга, график платежей.

В старом банке нужно взять справку, в которой отмечаются реквизиты для перевода денежных средств, сведения о просрочках платежей с указанием суммы, полный размер долга по ипотеке.

Также в наличии должен быть документ, в котором прописано согласие прежнего кредитора на передачу залогового имущества. Бумага направляется в новый банк не ранее, чем за неделю до предполагаемого погашения.

Заявление, на основании которого осуществляется рефинансирование ипотеки, имеет несколько основных пунктов:

• данные руководителя и наименование кредитной организации;
• ФИО, реквизиты подтверждающих личность документов заявителя;
• сумма кредита;
• цель проведения процедуры;
• период, на который заключается договор;
• процентная ставка.

Скачать образец заявления на рефинансирование ипотеки можно здесь.

Типовой пошаговый процесс процедуры

Процедура проведения рефинансирования ипотеки включает в себя несколько этапов.

1. Необходимо выбрать банк, который дает возможность перекредитовать займ. Консультант расскажет обо всех условиях.
2. Если клиента они устраивают, требуется собрать полный комплект документов.
3. В течение 2-5 дней банк рассматривает заявление от гражданина. При вынесении положительного решения начинается непосредственно процедура перекредитования ипотеки.
4. Необходимо обратиться в первоначальный банк для получения разрешения на передачу залогового имущества (ст.43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Нужно подтвердить, что новый кредитор готов внести средства в счет погашения долга, после чего недвижимость переходит к нему в качестве залога.
5. В отношении ипотечного объекта нужно подготовить основные бумаги (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ). Комплект передается в банк, который будет проводить рефинансирование.
6. Подписывается новый кредитный договор.
7. После этого банк переводит деньги безналичным способом на счет прежнего кредитора.
8. После погашения займа нужно взять справку, подтверждающую, что банк не имеет претензий к гражданину. Она передается в новое кредитное учреждение.
9. Проводится смена держателя залога. Для исключения устаревших сведений нужно обратиться в Росреестр, где снимается обременение на жилье.
10. В новый банк нужно предоставить свидетельство о праве собственности без обременения, свежую выписку из ЕГРН. Это необходимо для составления новой закладной.
11. Данные о залоге передаются в Росреестр. Проводится новая регистрация, в реестр вносятся данные второй кредитной организации.
12. Необходимо застраховать залоговый объект. На нового залогодержателя страховка оформляется повторно.
13. Клиенту выдается новый график платежей. С этого момента рефинансирование ипотеки считается оформленным.

Рефинансирование ипотеки на примере Сбербанка

Разные кредитные организации проводят процедуру рефинансирования ипотеки по своему разработанному плану. В Сбербанке перекредитование проводится на следующих условиях. Внимание! Данные условия действительны на момент написания статьи, для уточнения актуальных условий, рекомендуется проконсультироваться со специалистом банка.

1. Заявитель должен обратиться в банк и предоставить личные документы, а также бумаги по имеющемуся кредиту.
2. Важно, чтобы общая сумма займа была не менее 1 и не более 7 миллионов рублей. Максимально ипотека оформляется на 30 лет.
3. Кредитор оценивает возможность проведения рефинансирования. Он озвучивает условия кредитования. Если проводится перекредитование только ипотеки, ставка начинается от 10,9 % годовых. В случае присоединения других займов минимальная ставка составит 11%.
4. Если стороны удовлетворены условиями, составляется кредитный договор.
5. После оповещения предыдущего банка осуществляется перевод средств на его счет.
6. Далее осуществляется снятие обременения с заемщика. Недвижимость передается в собственность банка.
7. После рефинансирования ипотеки в СберБанке Клиент начинает выплату кредита в соответствии с новым договором.

Стоимость рефинансирования ипотеки

Стоимость процедуры зависит от того, какие траты понесет заемщик. Обычно рефинансирование ипотеки требует вложения около 35-50 тысяч рублей. В них входят:

• оформление документов;
• проведение оценки недвижимости;
• оформление страховки;
• оплата госпошлины за регистрационные действия;
• получение выписки из ЕГРН.

Сроки рефинансирования ипотеки

При предоставлении полного комплекта документов рассматривать обращение банк будет в течение 2-5 дней. После этого выносится решение.

В некоторых случаях сроки рефинансирования ипотеки продлеваются. Это обусловлено необходимостью проведения дополнительных проверок документов, кредитной истории.

После одобрения рефинансирование отводится от 90 до 120 дней на обращение в прежний банк. Срок зависит от того, как быстро гражданин решит вопрос с организацией.

Может ли банк отказать?

Проведение рефинансирования – право, а не обязанность банка. Поэтому может быть вынесено отрицательное решение. Основания для отказа аналогичные тем, которые имеются при выдаче потребительских кредитов.

1. Заемщик оказался неплатежеспособным. Банк отметил, что уровень доходов не достаточен для выплаты долга.
2. Кредитная организация оценила статус заемщика. Было вынесено решение, что он не соответствует установленным критериям.
3. Наличие просрочек по кредиту. Плохая кредитная история – основная причина отказа.
4. Залоговая недвижимость не соответствует требованиям, установленным банком. Оценивается этажность, срок эксплуатации, используемые при строительстве конструкции.
5. Отсутствие согласия супруги/супруга на рефинансирование ипотеки. Они автоматически становятся созаемщиками при приобретении недвижимости в браке.

Банковские организации не хотят получить убытки при кредитовании ненадежного клиента. Поэтому проверке заявителя уделяют особенное внимание.

Рефинансирование военной ипотеки

Чтобы оценить выгоду рефинансирования военной ипотеки, нужно проследить изменение процентной ставки с момента ее оформления. В момент, когда запускалась программа (2005 год), ставка была на уровне 10%. Далее она увеличилась на несколько пунктов.

В сентябре 2017 года отмечается снижение ключевой ставки до 8,25%, что повлекло за собой сокращение ставки по военной ипотеке до 9-9,7%. Если военная ипотека была оформлена в 2005 году, то рефинансировать ее не имеет смысла. Ставки в настоящее время находятся на том же уровне.

Если гражданин оформил ипотеку в период кризиса, можно попытаться улучшить условия кредитования. В 2015 и 2016 году не была проведена индексация ежегодного накопительного взноса. Поэтому существуют опасения, что некоторые военнослужащие в момент окончания срока действия договора могут остаться в числе должников.

Ранее рефинансировать займы по военной ипотеке не представлялось возможным. Программа была введена в действие с 2018 года (Постановление Правительства РФ № 1345 от 10 ноября 2018 года).

При вынесении положительного решения ставка может быть пересчитана. Обычно банки, в которых оформлена ипотека, идут навстречу клиентам и снижают ставку на 1-2 пункта.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

Если материнский капитал использовался в качестве первоначального взноса или при погашении имеющейся ипотеки, то составляется обязательство о выделении долей детям. Считается, что в залоговой недвижимости уже имеются части нескольких собственников.

При обращении в банк для проведения рефинансирования ипотеки могут появиться трудности. Кредитные организации не хотят связываться с объектами недвижимости, имеющими несовершеннолетних собственников. Детей защищает закон, но при этом они не могут нести обязательств перед банком. И если родители не будут платить по кредиту, сделать с квартирой ничего будет нельзя.

Поэтому обратиться в другой банк для перекредитования не получится. Единственным вариантом является подача обращения в свою же кредитную организацию.

Рефинансирование прочих специальных программ

Иногда семьи обращаются для оформления кредита, имея одно социальное положение. Но, например, при рождении второго ребенка, семья может претендовать на получение льготной ипотеки с господдержкой. В этом случае возможно рефинансирование имеющегося займа под более выгодные условия.

Важно, чтобы второй ребенок появился на свет в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года. Для таких семей устанавливается особенная ставка – 6% годовых. Если ставка в настоящее время выше, проводится перекредитование в своем или стороннем банке. Достаточно подать заявление. При положительном решении проводится стандартная процедура.

Нюансы

Процедура рефинансирования ипотеки имеет несколько особенностей. Чтобы процедура прошла без сложностей, нужно обратить на них внимание.

1. В договоре может быть указано, что рефинансирование невозможно или предусматривается существенная комиссия за процедуру. Нужно внимательно изучить документ перед подачей обращения.
2. Банк, в котором уже имеется кредит, может отказать в переоформлении объекта залога. Такие действия считаются неправомерными. Их можно оспорить в суде, получив письменный отказ.
3. Сумма займа, которую предоставляет новый банк, может быть меньше предполагаемой. Это обусловлено тем, что кредитные организации по-своему оценивают заявителей. Гражданину стоит обратиться в другое учреждение.
4. Стоит обратить внимание на процентную ставку, которая предоставляется новым банком. Она может отличаться от той, которая заявлена в программе.

• Об авторе
• Недавние публикации

Автор-редактор статьи: Дмитроченко Евгений

Высшее экономическое образование. Экономист-менеджер. Отвечает за качество текста и взаимодействие с экспертами. Следит за всеми изменениями в законодательстве связанными с ипотечными кредитами, изучает публикации в СМИ. По любым вопросам пишите на dmitrochenko@w-ipoteke.ru

Автор-редактор статьи: Дмитроченко Евгений недавно публиковал (посмотреть все)

• О проекте «В Ипотеке.ру» и его авторах - 13.02.2020
• Карта сайта - 22.11.2019