Программы и виды ипотечного кредитования

На сегодняшний день в российском обществе наиболее остро стоит жилищный вопрос. Это сказывается на многих сферах жизни граждан – социальной, профессиональной, личной, семейной. Чуть ли не единственным решением проблемы на данный момент является оформление ипотеки. Для большинства семей ипотека стала настоящим спасением, поскольку не вполне демократичные цены на жилье и экономический кризис в стране не позволяет скопить необходимую сумму для покупки недвижимости.

Признаки квалификации ипотеки в России

Под ипотекой подразумевается долгосрочный займ (до 30 лет), под залог которого оставляется какое-либо ценное недвижимое имущество, находящееся в собственности заемщика (ст. 334 ГК РФ). Суть данного действия в том, что в случае неисполнения долговых обязательств залогодателем, кредитор вправе реализовать залог и покрыть долг либо оформить его себе в собственность (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В результате гражданин получает возможность приобрести жилье, а расплачивается за это постепенно.

Схематично данная процедура выглядит так: клиент заключает с банком 2 договора – основной и ипотечный. По первому банк выдает деньги, по второму – забирает в залог недвижимое имущество (обычно его стоимость превышает величину кредита).

Классификация ипотеки происходит по следующим признакам:

• Залог. Он служит обеспечением по ипотечному кредиту. В качестве залога может выступать собственность заемщика или покупаемая недвижимость.
• Объект, на который будут потрачены заемные средства. Это может быть квартира в новостройке или на вторичном рынке, доля в жилом помещении. Либо средства будут вложены в строительство частного дома. В зависимости от вида объекта банк формирует условия выдачи ипотеки.
• Направление. Вид ипотеки может быть социальной или коммерческой направленности. В первом случае в финансировании принимает участие государство (напрямую или косвенно), обеспечивая соискателям льготные условия. Второй вариант остается тем гражданам и юридическим лицам, которым не доступны какие-либо льготы.
• Вид внесения платежей по ипотеке. Существует 2 системы: аннуитетная (ипотека делится на основную задолженность и проценты) – на протяжении всего срока кредитования выплаты одинаковые, дифференцированная – платежи уменьшаются со временем.
• Целевое предназначение. Целевая ипотека – когда планируется покупка определенной недвижимости и нецелевая – позволительно тратить ипотечные средства на усмотрение заемщика.

Финансовые организации неустанно работают над новыми программами по ипотечному кредитованию, чтобы удовлетворить потребности различных категорий граждан. Так что видов ипотеки становится все больше. Различаются они по наименованию, условиям к оформлению и требованиям к заемщикам.

Как отличаются требования к заемщику от вида ипотеки?

Практически во всех банках действуют однотипные требования к заемщикам, претендующим на стандартный ипотечный займ:

• возрастной предел – от 21 года до 75 лет;
• непрерывный рабочий стаж на настоящем месте – не менее 6 месяцев и общий – 1 год и более;
• наличие постоянной или временной прописки;
• доход, позволяющий ежемесячно вносить платежи по ипотеке;
• незапятнанная кредитная история.

Ряд преференций предоставляется клиентам, которым зарплату или пенсию перечисляют на карту того же банка. Немного отличаются требования к заемщикам, оформляющим ипотеку по определенной льготной программе.

Социальные программы ипотеки.

На них могут рассчитывать социально нуждающиеся слои населения, которым необходимо улучшение жилищных условий. К таковым относятся:

• молодые семьи (возраст каждого из супругов не должен превышать 35 лет) с детьми или без них;
• семьи с инвалидом, поставленным на учет не позже января 2015 г.;
• работники соцзащиты, а также культурной и спортивной сферы;
• ветераны;
• сотрудники госучреждений.

В случае оформления ипотечного кредита по программе «Молодая семья» условия не изменятся, но субсидия от государства (в размере 30-35%) поможет сэкономит часть собственных средств. Семьям с двумя и более детьми можно задействовать материнский капитал.

Военный вид ипотеки.

В этом случае соискатель должен быть участником накопительно-ипотечной системы НИС. А эта возможность предоставляется только военнослужащим. Ипотека будет гаситься государством, а заемщик в ответ на это должен будет нести воинскую службу на протяжении срока, оговоренного в контракте.

Стандартные программы ипотеки на готовое жилье

Вид ипотечного займа на готовое жилье (приобретаемое на вторичном рынке) базируется на следующих показателях:

• оптимальная величина процентной ставки годовых;
• минимальный первичный взнос;
• лояльное отношение к заемщикам;
• быстрое оформление;
• обязательная страховка жизни и объекта недвижимости.

Условия предоставления ипотечного вида кредита в различных банках сведены в таблицу:

Стандартные виды ипотечного кредитования на строящееся жилье

Заемщикам финансово выгоднее брать ипотечный кредит на жилье в строящихся зданиях. Это обусловлено тем, что подобные объекты дорожают только после сдачи многоквартирного дома, а на стадии строительства стоимость более чем демократична.

Ориентировочные условия по ипотеке на новостройки представлены в таблице:

Условия вида ипотеки под залог недвижимости будут следующими:

• безнадобность внесения первоначального взноса;
• кредитный лимит не превышает 80% от стоимости залога.

Стандартные программы ипотеки на дом и землю

В основном ипотеку оформляют на покупку квартир, но возможны альтернативные варианты, когда средства предоставляются на домостроение. Тогда в качестве залога будет земельный надел либо возводимый жилой дом и другие хозяйственные строения на участке.

Условия программы ипотеки на строительство стандартные, но к земельному участку предъявляются особые требования:

• должен находиться недалеко от населенного пункта;
• наличие разрешения на строительство;
• размер площадки должен соответствовать нормам СНиП относительно городской застройки.

Социальные программы на получение ипотеки

Помимо стандартных ипотечных предложений целевого предназначения, существуют социальные. Под этим видом ипотеки подразумевается государственная поддержка – из бюджета происходит частичное финансирование граждан, относящихся к льготной категории.

Социальная ипотека в регионах.

В ряде регионов местные органы самоуправления внедряют дополнительные социальные ипотечные программы, благодаря которым определенным слоям населения удается улучшить свои жилищные условия.

Основные требования, предъявляемые соискателям:

• постоянная прописка в конкретном регионе не менее 5 лет;
• постановка на учет как малообеспеченных граждан, нуждающихся в жилье или расширении имеющегося;
• трудоустройство в бюджетной сфере или принадлежность к льготной категории;
• стабильный доход.

Чтобы стать участником целевой федеральной программы по получению ипотеки, необходимо собрать требуемый пакет документов и подать его в департамент по жилищной политике.

С материнским капиталом.

Семьям, которые получили материнский сертификат после рождения второго ребенка, могут рассчитывать на него при оформлении ипотечного займа. На сегодняшний день размер этого капитала составляет 453 026 руб.(Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Его можно использовать в качестве первоначального взноса или для частичного погашения тела кредита.

Недвижимость, покупаемая при использовании детского капитала, должна быть распределена в равных долях между всеми членами семьи (в том числе и несовершеннолетними) после того, как займ будет полностью погашен.

Ипотечные программы «Молодая семья» в банках.

Банки, участвующие в ипотеке по программе «Молодая семья» не ограничивают заемщиков в выборе недвижимости. Конкретные требования по ипотеке выдвигаются только относительно соискателей:

• возраст молодых супругов должен быть не старше 35 лет;
• обязательна официальная регистрация брака;
• достаточный ежемесячный доход, чтобы хватило для выплаты ипотеки (можно привлечь созаемщиков).

Участники этой программы получают жилищный сертификат в определенном денежном эквиваленте: бездетным семьям – 30% от стоимости приобретаемого объекта, с детьми – 35%. Его используют при оформлении ипотечного займа в качестве первого взноса или для погашения процентов. Правила участия в данном проекте обозначены в Постановлении Правительства РФ от 17.12.2010 года № 1050.

Детская (семейная) ипотека под 6% с господдержкой на новостройку.

В целях демографического улучшения страны был введен так называемый детский вид ипотеки по заниженной ставке 6%. На нее могут рассчитывать семьи, у которых в промежутке между 1 января 2018 года и 31 декабря 2022 года родится или будет усыновлен второй ребенок (согласно Федеральному закону от 3 июля 2019 г. № 157-ФЗ «О государственной поддержке многодетным семьям»).

Условия в данном случае:

• денежные средства выдают наличными или путем перечисления на счет;
• возможно купить жилье только в новостройке;
• наличие российского гражданства.

Деревянный вид ипотеки.

Это спецпрограмма ипотеки, позволяющая приобрести экологически чистое жилье в деревянных домах (согласно Постановлению правительства № 259 от 15.03.2018г.).

Базовые условия данного вида ипотеки:

• уменьшение годового процента на 5%;
• владение земельным наделом;
• величина ссуды не превышает 3,5 млн. руб.;
• авансовая выплата в размере 10% от выдаваемой суммы;
• не подразумевается залог в виде недвижимости.

Еще одно важное условие – готовый объект должен быть передан от застройщика заказчику в течение 4 месяцев.

Военный вид ипотеки.

Еще один способ решить жилищный вопрос предоставляется военным служащим. Чтобы взять льготный вид ипотеки, им требуется стать участниками накопительной системы НИС (ФЗ: от 20.08.2004 № 117-ФЗ и от 27.05.1998 № 76-ФЗ). Уже через 3 года после вступления в программу можно будет купить по ипотеке свое жилье.

Суть данной программы ипотеки в следующем:

• на личный расчетный счет военнослужащего ежегодно от государства переводятся средства;
• накопленными средствами можно погасить первоначальный взнос по ипотеке (в большинстве банков он составляет 20%);
• последующие платежи вносит государство, а гражданин в ответ на это исправно несет военную службу все то время, которое обговаривается в контракте.

Максимально возможный период рассрочки – 25 лет. Допустимо воспользоваться материнским сертификатом.

Различные виды нестандартных программ ипотечного кредитования

Помимо обычных банковских долгосрочных программ по приобретению жилья в ипотеку, выделяют и нестандартные.  К примеру, нецелевой займ, который дозволяет заемщику самому определить покупаемый объект. А какие еще существуют нестандартные программы, будет рассмотрено дальше.

Вид ипотеки без первоначального взноса.

Ипотека без финансовых вложений на начальном этапе доступна, если в залог банку отдается имеющаяся в собственности недвижимость. Когда нет средств на внесение первоначального взноса, можно взять потребительский кредит.

Правда при отсутствии первого взноса последующие условия ипотечного займа будут менее выгодными. Тем самым банк старается обезопасить себя от возможных рисков.

Вид ипотеки для заемщика с плохой кредитной историей.

Если заемщик успел подпортить свою кредитную историю, то это не ставит запрет на получение ипотеки. Правда условия будут строже:

• внесение первоначального взноса в размере от 30%;
• более высокая ставка годовых;
• привлечение благонадежного поручителя;
• предоставление ликвидного залога под покупаемое жилье.

Программы ипотеки для иностранцев.

Иностранцам доступна ипотека в нашей стране (не запрещено ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.), если они трудоустроены на территории РФ не менее года. На положительное решение банка могут повлиять еще ряд факторов:

• наличие вида на жительство;
• нахождение в законном браке с российским гражданином (гражданкой);
• владение собственностью на территории РФ.

Вид ипотеки без подтверждения доходов и официального трудоустройства по двум документам.

Официально не трудоустроенные россияне тоже имеют возможность оформить ипотечный кредит. Для этого надо предъявить паспорт и один документ дополнительно (СНИЛС, ИНН, заграничный паспорт, водительские корочки или военник).

Поскольку данная сделка довольно рискованная для кредитора, то с его стороны следует ужесточение условий программы ипотеки:

• большой первоначальный взнос;
• задействование поручителя или созаемщиков;
• передача в качестве залога недвижимого имущества;
• обязательное страхование жизни и здоровья заемщика.

Программа ипотеки на гараж и машино-место.

Такие предложения встречаются редко, что связано с проблематичностью определения ликвидности приобретаемого объекта.

Если же банк готов выдать вид ипотечного кредита на покупку гаража или машиноместа, то необходимо соблюдение следующих условий:

• паркинг должен принадлежать дому, в котором у заемщика имеется в собственности квартира;
• первый взнос от 30%;
• документальное подтверждение того, что гараж или парковочное место числится самостоятельной недвижимостью, не подлежащей сносу и не требующей капремонта.

Если автовладелец не обзавелся собственной квартирой в новостройке, то для получения такой ипотеки ему следует выбирать объект в каком-либо уже отстроенном гаражном кооперативе.

Ипотека на ремонт.

Условия вида ипотеки на ремонт:

• кредитный лимит – до 70% от оценочной стоимости жилплощади;
• период рассрочки – не более 25 лет;
• годовая ставка – от 12%.

Обязательно надо потом подтверждать, что полученные средства были потрачены по прямому назначению.

Программы ипотеки для ИП, собственников бизнеса и на коммерческую недвижимость.

В случае потребности улучшить или расширить свой бизнес путем приобретения коммерческой недвижимости ИП и юрлица имеют возможность взять ипотечный займ.

Условия будут следующими:

• первоначальный взнос – 15-40%;
• лимит – 100 тыс. руб. и более (зависит от платежеспособности заемщика);
• процентная ставка – от 9,5%;
• срок – до 10 лет;
• возможность купить недвижимость как на первичном, так и вторичном рынке;
• время предпринимательской деятельности – не меньше полугода.

Соискателям придется собирать множество документов. Но в Сбербанке в этом смысле комфортнее брать ипотеку – достаточно предоставить паспорт, налоговую декларацию, ИНН и свидетельство ИП.

Ипотека для пенсионеров.

Ипотечный займ для граждан-пенсионеров имеет ограничение по возрасту заемщика – на момент выплаты последнего платежа ему не должно быть более 75 лет. Поскольку кредитор рискует, что заемщик не доживет до окончания срока выплат по кредиту, то подобные предложения встречаются в ограниченном числе банков:

• Сбербанк;
• Транскапиталбанк;
• Совкомбанк;
• Акбарс банк.

Законодательная база

Все манипуляции по оформлению программ ипотеки регламентируются законодательными актами и нормами. Среди множества законов можно выделить основные, которыми рекомендуется руководствоваться:

• Конституция РФ от 12 декабря 1993 г.;
• ФЗ № 102 «Об ипотеке» (относительно закладываемого имущества);
• ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• статьи ГК РФ под № 37, 131, 209, 246, 260, 329, 387, 488, 855, 935 (обозначающие ключевые правила обеспечения видов ипотечного кредита и прочие права на приобретаемые помещения, а также основания на взыскание заложенного имущества);
• Письмо ФНС РФ от 09.06.2005 г. № 14-1-05/1884 «Об имущественном налоговом вычете».

Нюансы

Прежде чем брать ипотечный займ следует проработать все аспекты. В первую очередь учитывают, что для совершения сделки потребуются личные финансовые вложения – на первоначальный взнос (не менее 10% от запрашиваемой суммы или 5% при использовании маткапитала).

Выбирая программу следует отталкиваться от вида приобретаемого имущества – к каждому предъявляются свои требования. Еще обращают внимание на следующие нюансы:

• кредитный лимит;
• процентную ставку;
• величину ПВ;
• возможность использования положенных льгот;
• можно ли обойтись без подтверждения дохода в виде стандартной справки 2-НДФЛ.

• Об авторе
• Недавние публикации

Автор-редактор статьи: Дмитроченко Евгений

Высшее экономическое образование. Экономист-менеджер. Отвечает за качество текста и взаимодействие с экспертами. Следит за всеми изменениями в законодательстве связанными с ипотечными кредитами, изучает публикации в СМИ. По любым вопросам пишите на dmitrochenko@w-ipoteke.ru

Автор-редактор статьи: Дмитроченко Евгений недавно публиковал (посмотреть все)

• О проекте «В Ипотеке.ру» и его авторах - 13.02.2020
• Карта сайта - 22.11.2019