Как купить долю в квартире в ипотеку?

Жилье стоит дорого, поэтому его покупка проблематична даже в ипотеку. Однако если человек всё же хочет стать обладателем помещения, эксперты рекомендуют рассмотреть вариант приобретения доли в квартире в ипотеку. Часть собственности стоит значительно дешевле, чем недвижимость целиком. Однако сумма всё равно большая, поэтому банки предлагают оформить ипотеку на долю в квартире. Предложение присутствует не во всех финансовых организациях. Если лицо планирует воспользоваться услугой, необходимо заранее ознакомиться со всеми нюансами оформления ипотечного кредита на часть собственности.

Можно ли оформить ипотеку на долю в квартире?

Жилищный кредит предоставляется с соблюдением положений ФЗ №102 от 16 июля 1998 года. Однако в нормативно-правовом акте отсутствуют правила, касающиеся получения займа на часть недвижимости. Некоторые нормы, затрагивающие вопрос, закреплены в статье 244 ГК РФ. Здесь говорится, что помещение может находиться в собственности сразу нескольких лиц. При этом каждое из них может распоряжаться своей частью недвижимости по собственному усмотрению.

Если в законодательстве рассматривается подобный вариант, значит оформление ипотеки на долю в квартире допустимо. На рынке можно найти соответствующие предложения. При этом банки имеют право выдвигать ряд дополнительных требований клиентам, желающим приобрести в кредит часть собственности.

Варианты долевой собственности

Выделяют 2 вида общей собственности – долевую и совместную. В первую категорию включают ситуации, когда происходит выделение части недвижимости каждому владельцу с определением ее размеров. Под совместной собственностью понимают владение объектом, который принадлежит сразу нескольким людям. Однако разделение имущества на доли не осуществляется. Такой метод применяется, если, например, помещение приобрели супруги.

Какие банки выдают ипотеку на долю в квартире?

Не все финансовые организации готовы выдать деньги в долг на покупку доли в квартире. Дело в том, что ликвидность части собственности ниже, чем у целого объекта. Если заёмщик не сможет расплатиться, компания рискует столкнуться со сложностями в процессе реализации помещения. Однако некоторые организации всё же готовы пойти навстречу  клиентам. Ипотеку на долю в квартире можно получить, обратившись в такие банки как:

1. Сбербанк. Компания готова дать от 300000 до 15 млн руб под 8,9% годовых. Размер первоначального взноса составляет от 15%. Расчёт необходимо произвести в течение 30 лет. В компании действуют предложения. Так, молодые семьи могут рассчитывать на сниженную процентную ставку.
2. ВТБ24. В организации можно получить до 50 млн руб под 9,3% годовых минимум. Размер первоначального взноса составляет от 20%. Для расчёта предоставляется до 30 лет.
3. Альфа-банк. В компании можно получить до 50 млн руб под 9,29% годовых минимум. Стартовый платеж начинается от 15%. Расчёт необходимо произвести в срок до 30 лет.

Условия действиетельны на момент написания статьи, для уточнения актуальной информации обратитесь к специалисту.

Условия ипотечного кредита на часть недвижимости

Для финансовой организации выдача ипотеки на долю в квартире связана с повышенными рисками. Кроме того, заемщик получает меньше денег в долг. Поэтому выгодность услуги для банка снижается. В связи с этим компании стремятся к получению максимальной выгоды от сотрудничества с заемщиками, желающими купить часть собственности. Услуга отличается повышенной процентной ставкой. Если средняя переплата по классическому жилищному займу составляет 8,5% годовых, то в случае получения ипотеки на долю показатель возрастает до 10%.

Срок возврата кредита зависит от получаемой суммы, финансового положения заемщика, стоимости недвижимости, пожеланий клиента. Максимальный срок расчёта доходит до 30 лет. Однако в большинстве ситуаций ипотека на долю даётся не более, чем на 10 лет.

Размер лимита по предложению варьируется от 300000 до 50 млн руб. Определяя доступную сумму для заемщика, банк обращает внимание на финансовое положение гражданина, его благонадежность и особенности предстоящего расчёта. Обычно получить больше 10 млн руб проблематично.

Требования к заемщику

Финансовые организации хотят быть уверены, что лицо сможет произвести расчёт по ипотеке. Поэтому к потенциальному заёмщику предъявляют ряд требований, наиболее частыми являются:

• возраст от 21 до 65 лет;
• наличие официального трудоустройства;
• общий стаж от 1 года, стаж на последнем месте – не менее 6 месяцев;
• положительная кредитная история;
• гражданство РФ и наличие регистрации в регионе присутствия банка.

Необходимо учитывать, что максимальный возраст устанавливают на момент погашения кредита. Дополнительно важно достичь согласия с другими владельцами долей. Они должны разрешить передачу части собственности в обременение. Решение важно задокументировать.

Какие документы необходимо собрать заемщику?

Чтобы взять ипотеку на долю в квартире, заемщик должен обратиться в финансовую организацию. Здесь предстоит заполнить заявление и анкету. Банк рассмотрит обращение в течение 2 – 5 рабочих дней. Затем с гражданином свяжутся и сообщат предварительный ответ. Если решение будет положительным, клиенту предстоит посетить компанию повторно и предоставить пакет документов. В список необходимо включить:

• удостоверение личности;
• трудовую книжку, заверенную работодателем, или свидетельство о регистрации в качестве ИП;
• СНИЛС;
• справку о доходах.

Если лицо состоит в браке нужно включить в список соответствующие свидетельства. Иногда банк запрашивает бумаги, подтверждающие факт наличия ребенка. Дополнительно может потребоваться удостоверение личности. В его качестве рассматривают водительские права или загранпаспорт. Если лицо привлекает к оформлению ипотеки созаемщика, гражданин, выступающий в этой роли, также обязан предоставить весь перечень вышеуказанных документов.

Процедура оформления ипотеки на долю в квартире

Чтобы ускорить процедуру оформления ипотеки на долю в квартире, лучше действовать строго по определённой схеме. Необходимо:

1. Выбрать финансовую организацию, в которой присутствует соответствующее предложение. Лучше ознакомиться с услугами финансовых организаций. Это позволит найти наиболее подходящий тариф.
2. Подать заявку в выбранную организацию. Важно максимально подробно заполнить анкету. Банк хочет знать всю информацию о потенциальном клиенте. Поэтому важно внимательно заполнять все пункты анкеты, даже если сведения не являются обязательными. От этого зависит вероятность положительного решения.
3. Дождаться решения банка. Компания сообщит вердикт в течение 5 дней. С клиентом свяжутся по телефону. Если компания согласна выдать денежные средства, потенциального заемщика пригласят в офис организации для начала процедуры оформления.
4. Гражданин должен собрать пакет документов и вновь посетить финансовую организацию. Представитель компании проверит бумаги. Они должны подтверждать сведения, которые ранее были отражены в анкете.
5. Выбрать квартиру, в которой можно приобрести долю, и переговорить с собственником о возможности покупки помещения в ипотеку. Если он согласен, предстоит встретиться с хозяевами других долей и узнать их мнение о заключении сделки.
6. Заключить предварительный договор купли-продажи и получить согласие владельцев долей на передачу части собственности в обременение.
7. Забрать документы на квартиру. В список предстоит включить правоустанавливающие бумаги, техпаспорта, справки и выписки, позволяющие составить представление о количестве лиц, проживающих в квартире. Дополнительно необходимо пригласить оценщика. Он определит стоимость доли.
8. Передать полный пакет бумаг в банк. Финансовая организация проведет проверку. Если ошибки отсутствуют, с клиентом будет заключён договор.
9. Заплатить первоначальный взнос и оформить страховку при ипотеке. В статье 31 ФЗ №102 от 16 июля 1998 года говорится, что получатель денежных средств обязан защитить имущество от от риска повреждения и утраты. Все остальные виды страхования считаются добровольными. Однако отказ от защиты жизни и здоровья, а также титула может стать поводом для отклонения заявки. Необходимо помнить о том, что выдача ипотеки – это право финансовой организации, а не обязанность. Однако не все банки отклоняют заявку в случае отказа от добровольных видов страхования. Так, Сбербанк лишь повысит ставку на 1%. Если компания придерживается подобной политики, необходимо оценить, какой вариант выгоднее для заемщика – с покупкой страхового полиса или без него.
10. Перерегистрировать недвижимость, оформить закладную и передать документы в банк. Здесь бумага будет храниться до полного расчета по обязательствам.
11. Дождаться, пока финансовая организация перечислит деньги продавцу квартиры. Сумма наличными не предоставляется.

Оформление ипотеки на последнюю долю в квартире

Услуга используется, если заемщик уже владеет несколькими долями в помещении, и ему нужна последняя часть, чтобы стать полноправным хозяином имущества. В этой ситуации схема оформления ипотеки на последнюю долю в квартире упрощена – гражданину не придется получать согласие других собственников на осуществление процедуры. Однако в обременение предстоит передать не долю, а целую квартиру. Банки охотно идут на заключение подобных сделок. Для финансовой организации получение всего помещения в обременение считается дополнительной гарантией.

Причины отказа в выдаче долевой ипотеки?

Финансовые организации не всегда одобряют заявки клиентов на получение ипотеки на долю в квартире. Самыми популярными основаниями для отказа в выдаче денежных средств выступают следующие причины:

• финансовое положение потенциального заёмщика не позволяет своевременно производить расчёт по кредиту;
• человек успел испортить кредитную историю;
• возраст клиента превысил максимально допустимую планку на момент закрытия обязательств;
• человек официально не трудоустроен или проработал на последнем месте меньше установленного срока;
• у гражданина отсутствуют денежные средства на первоначальный взнос;
• выбранное помещение не соответствует требованиям финансовой организации.

Банк не обязан обозначать причину отказа в выдаче денежных средств на ипотеку на долю в квартире. Если заявку отклонили, необходимо попытаться проанализировать ситуацию и выяснить, что именно побудило компанию принять подобное решение. Затем рекомендуется исправить выявленные недочеты и попробовать обратиться повторно.

Возможна ли ипотека на долю в квартире без первоначального взноса?

В законодательстве отсутствуют запреты на получение ипотеки на долю в квартире без первоначального взноса. Однако на рынке найти подобные предложения проблематично. Для банка отсутствие стартового платежа – возможные риски. Поэтому организации неохотно идут на подобный шаг. Если у гражданина отсутствует стартовый платеж, и лицо хочет взять ипотеку на долю в квартире, можно поступить следующим образом:

1. Получить кредит, предоставив в обременение имеющуюся недвижимость. Банк рассчитывает размер доступной суммы, исходя из стоимости помещения. Обычно можно получить не больше 50 — 70% от цены жилья.
2. Оформить потребительский кредит. Банки готовы выдать гражданам до 5 млн руб. Заявки по таким тарифным планам одобряют охотнее. Кроме того, помещение не попадет в обременение. Однако переплата по предложению значительно выше и составляет в среднем около 20% годовых. Дополнительно срок расчёта не превышает 5 лет.
3. Обратиться к ипотечному брокеру. Такое название носят организации, помогающие клиентам в оформлении кредита. За определенную плату брокер самостоятельно проанализирует рынок и найдёт наиболее лояльно настроенную организацию, готовую выдать деньги без первоначального взноса.

Ипотека на долю в квартире с созаемщиком

Оформляя ипотеку на долю в квартире, лицо может привлечь созаемщика. Такое название носят граждане, обладающие равными правами с основным получателем кредита и несущие солидарную ответственность перед финансовой организацией по погашению займа (статья 323 ГК РФ). Доходы созаемщика учитывают при расчете доступной суммы. Лицо обязано предоставить тот же пакет документов, что и основной получатель денежных средств. Кроме того, созаемщик должен соответствовать всем установленным требованиям, которые банк предъявляет к потенциальным клиентам.

Для банка важно, чтобы платежи по жилищному кредиту производились вовремя. Если основной получатель не сможет вносить необходимые суммы, требования будут предъявлены к созаемщику.

Выкуп доли квартиры в ипотеку у родственников

Наличие родственных связей не становится препятствием для приобретения. Получение недвижимости в кредит будет осуществляться по классической схеме. Ограничение на приобретение недвижимости у родственников может быть установлено, если гражданин принимает участие в госпрограммах. В этой ситуации человек не сможет воспользоваться преференциями, предоставляемыми государством. Однако всё зависит от условий используемого предложения. Так, если семья получает субсидию от государства в размере 450000 за рождение третьего ребёнка, жилье может быть куплено даже у близких родственников.

Можно ли оформить ипотеку на долю в квартире при разводе?

Если брак расторгнут, гражданин может взять ипотеку на долю в квартире на стандартных основаниях. При этом бывший супруг не будет являться созаемщиком. Лицо может выступать в качестве продавца помещения.

Если речь идет о разделе ипотечной квартиры при разводе, суд может обязать супругов совместно производить платежи до полного расчета перед банком. Размер выплаты при этом он фиксирует заранее. Когда погашение ипотеки будет осуществлено, супруг становится владельцем доли в квартире.

Выкуп комнаты в коммунальной квартире в ипотеку

Комнаты в коммунальных квартирах отделены от других помещений. Такую часть недвижимости продать проще, поэтому банк охотнее одобряет заявки. При этом должны соблюдаться классические требования, выдвигаемые в отношении доли:

• здание построено после 1970 года;
• размер помещения превышает 12 кв.м.;
• жилье пригодно для жизни;
• присутствуют все коммуникации;
• в здании нет деревянных перекрытий.

Продажа доли квартиры в ипотеке

Поэтому если речь идет о продаже доли в квартире, за которую еще не выплачен долг по ипотеке, реализация возможна тремя способами:

1. Досрочное погашение жилищного кредита. Заёмщик закрывает задолженность перед финансовой организацией, снимает обременение, а затем продает долю в стандартном порядке.
2. Переоформление ипотечного кредита. Гражданин находит потенциального покупателя и договаривается о заключении сделки. Затем они вместе идут в банк и сообщают компании о желании оформить кредит. Новому заемщику предстоит предоставить стандартный перечень документов. Лицо должно соответствовать всем требованиям финансовой организации.
3. Банк выступает посредником в процессе заключения сделки. Покупатель и продавец договариваются между собой, а затем идут в банк и сообщают о принятом решении. Финансовая организация может согласиться на проведение сделки или отказать в ней. Если ответ положительный, покупатель арендует ячейку в банке, куда он вносит определенную сумму денежных средств. Организация сообщает в регистрационную палату, что осуществлено погашение кредита. Продавцу предоставляют закладную, покупатель производит оплату ипотеки. Затем недвижимость переоформляется.

Отказ от доли квартиры в ипотеке

Пока помещение находится в залоге у финансовой организации, действия по отчуждению имущества можно производить только с разрешения залогодержателя. Если ипотека еще не погашена, без согласия банка помещение нельзя подарить, продать или отказаться от доли в пользу детей. Все юридически значимые действия удастся совершить только после выполнения обязательств.

Если речь идет о расторжении брака, судьбу доли в ипотечной квартире будет решать суд. Дополнительно будут учтены интересы финансовой организации. Решение выносится в зависимости от нюансов ситуации. Если супруги согласны, можно оформить отказ от доли. Однако в этой ситуации финансовое положение лица, которое станет единственным заемщиком, должно позволять закрывать ипотеку.

Плюсы и минусы оформления долевой ипотеки

Основным преимуществом сделки выступает возможность гражданина приобрести недвижимость, даже если собственные средства отсутствуют. Дополнительно объем задолженности по ипотеке будет значительно меньше, чем при покупке целой квартиры. Единовременная нагрузка на бюджет клиента снизится.

Однако недостатков так же много:

• за пользование денежными средствами взимается переплата;
• выбор недвижимости существенно ограничен;
• чтобы оформить ипотеку на долю в квартире, необходимо получить согласие всех остальных собственников жилья;
• квартира будет находиться в обременении до полного расчета по обязательствам.

Ипотека на долю в квартире на примере Сбербанка

Сбербанк является одной из основных финансовых организаций, в которых можно получить ипотеку на долю в квартире. Компания предоставляет одни из самых лояльных условий выдачи денежных средств в долг:

• переплата от 8,9% годовых;
• доступная сумма от 30000 руб до 15 млн руб;
• стартовый платеж от 15%;
• срок возврата до 30 лет;
• возможность получения льготной ипотеки по госпрограммам присутствует.

Условия действиетельны на момент написания статьи, для уточнения актуальной информации обратитесь к специалисту.

Выдача денег в долг осуществляется по классической схеме. В результате сделки клиент становится полноправным владельцем имущества.

Нюансы

Финансовые организации не спешат одобрять заявку на ипотеку доли в квартире. Это связано со следующими особенностями:

1. Обычно в сделках принимают участие близкие родственники или бывшие супруги. В результате клиент получает деньги обратно и начинает с их помощью производить расчёт по кредиту. Цель действий состоит в решении финансовых проблем. Подобная схема считается мошеннической. Нередко между сторонами возникают разногласия по поводу исполнения договорных обязательств.
2. Если приобретается только доля, человек не становится единоличным собственником квартиры. Если возникнет просрочка, реализовать залоговое имущество будет проблематично. В результате финансовая организация останется с бесполезным активом, поскольку спрос на долю в имуществе низок.
3. Существует риск аннулирования договоров купли-продажи через суд. На долю в квартире может иметь право другое физическое лицо, которого не учли при заключении сделки. В результате компания утратит залоговое обеспечение.

• Об авторе
• Недавние публикации

Автор-редактор статьи: Дмитроченко Евгений

Высшее экономическое образование. Экономист-менеджер. Отвечает за качество текста и взаимодействие с экспертами. Следит за всеми изменениями в законодательстве связанными с ипотечными кредитами, изучает публикации в СМИ. По любым вопросам пишите на dmitrochenko@w-ipoteke.ru

Автор-редактор статьи: Дмитроченко Евгений недавно публиковал (посмотреть все)

• О проекте «В Ипотеке.ру» и его авторах - 13.02.2020
• Карта сайта - 22.11.2019