Облигации с ипотечным покрытием
Грамотное инвестирование в ценные бумаги позволяет неплохо заработать. Внимание общественности больше притягивают ипотечные облигации. В РФ этот инструмент практически неизвестен, однако за рубежом он успел снискать популярность. Ипотечные облигации всё чаще можно встретить на российских рынках. Однако перед тем, как осуществлять инвестирование в эти ценные бумаги, рекомендуется разобраться, что они из себя представляют, и как их можно использовать для получения прибыли.
Что такое ипотечные облигации?
Финансовые организации, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, постоянно нуждаются в привлечении денежных средств. Дело в том, что срок возврата займов составляет долгие годы. Поэтому компании ищут сторонние источники финансирования. Им стала продажа ипотечных облигаций. Такое название носят ценные бумаги, рефинансирующие вложения в кредиты на недвижимость. Выпуском документов занимается банк. Срок действия ипотечной облигации строго ограничен. Владелец бумаги получает купонный доход.
Проще всего разобраться на примере. Допустим, банк выдал ипотечный кредит на недвижимость в размере 5000000 руб. После этого сразу происходит выпуск ипотечной облигации. Ценная бумага выставляется на продажу. Документ приобретает инвестор, который ищет стабильный актив. Он передаёт банку 5 млн руб, взамен финансовая организация предоставляет ценную бумагу. Полученную сумму компания инвестирует в другую ипотеку. Одновременно с этим инвесторы начинают начислять прибыль с того дохода, который получает финансовая организация при возврате ипотеки. В результате все стороны остаются в плюсе.
Первичная выгода зафиксирована номиналом ипотечной облигации и договором о выплате дивидендов. Прибыль предоставляется по итогу финансовой деятельности банка за истекший календарный срок. Обычно сумму выплачивают раз в год.
Если все заемщики своевременно производят выплаты по кредитам, банк предоставляет инвесторам обещанную прибыль по ипотечным облигациям. На практике такая ситуация практически невозможна. Если заемщик отказывается от выполнения финансовых обязательств, компания реализует залоговое имущество и может выкупить ипотечную облигацию, произведя выплаты инвесторам с выручки.
Нормативная и законодательная база
Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим вопрос, выступает ФЗ №152 от 11 ноября 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах». В документе закреплены основные понятия, определены правила выпуска и обращения, отражены особенности контроля за исполнением обязательств. Дополнительно в законе прописаны полномочия ЦБ РФ на рынке ипотечных ценных бумаг, а также зафиксированы особенности погашения облигаций по требованию их владельцев.
Дополнительно эксперты рекомендуют ознакомиться с положениями ФЗ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке». Нормативно-правовой акт регламентирует взаимодействие заемщиков и финансовых организаций. Здесь уже отражены правила наложения взысканий за ипотечное имущество в случае несвоевременного погашения кредита.
Выпуск ипотечных облигаций
Эмиссия ипотечных облигаций осуществляется в соответствии с положениями статьи 12 ФЗ №152 от 11 ноября 2003 года. Процедура выполняется с соблюдением следующих принципов:
- Выпускать ценные бумаги имеет право только специальный ипотечный агент. Он ведет реестр закладных залогового имущества в бумажном и электронном виде.
- Сами банки в РФ не могут осуществлять эмиссию ипотечных облигаций под залог находящегося в них недвижимого имущества.
- Заёмщика не уведомляют о том, что его закладная обеспечивает эмиссию ценных ипотечных бумаг.
- Величина ипотечного покрытия не может быть больше 80% от ликвидной рыночной стоимости недвижимости.
- Держатель облигации может проводить аудит и проверку рыночной стоимости залогового покрытия ценной бумаги.
- Процедура осуществляется после выдачи ипотеки. Ипотечные облигации выпускают на сумму предоставленного жилищного кредита. Бумаги поступают на рынок, где их может приобрести инвестор-покупатель.
Привлечение денег ипотечными кредитами осуществляется с помощью секьюритизации. В ценные бумаги будут преобразованы только кредиты, обладающие высоким уровнем погашения.
Ипотечные облигации в России и в мире
Ипотечную облигацию используют на западе с 1980 годов. Самый большой рынок находится в США. На втором месте находится Германия. Именно из-за ипотечных облигаций возник кризис в 2008 году. Американские банки сумели выдать ипотеку в десятки раз больше, чем составлял размер их капитала. Инвесторы активно покупали бумаги, которые считались безрисковыми. Кредиты предоставлялись практически всем.
Однако в какой-то момент выяснилось, что люди не способны погашать обязательства. На рынок попало большое количество изъятых за долги квартир. Стоимость помещений резко упала. Их цена не могла покрыть обязательства перед банками. В результате произошёл дефолт крупнейших финансовых структур. Инвесторы потеряли миллиарды долларов. Крупнейшие страховщики обанкротились. Ситуацию спасло вмешательство государства которое компенсировало часть расходов. Сегодня ипотечные облигации продолжают использовать инвесторы, которые внимательнее относятся к оценкам рисков. Дополнительно банки осуществляют более тщательный анализ потенциальных заемщиков.
В РФ об открытиях рынка ипотечных облигаций говорят еще с начала двухтысячных годов. Однако активное использование финансового инструмента не наблюдалось. Новый виток в истории ипотечных облигаций на российском рынке произошёл в 2016 году. Вот этот промежуток времени директор АИЖК сообщил, что планирует выпуск этих ценных бумаг на сумму до 50 млрд руб. Процедуру предполагалось осуществить совместно со Сбербанком. В 2017 году банк ВТБ24 выпустил ценные бумаги, получившие название народные облигации. Сегодня эксперты говорят, что распространение ипотечных облигаций в РФ не ожидается. Это связано с малым количеством таких ценных бумаг и их дороговизны. Однако крупные негосударственные пенсионные фонды используют метод для диверсификации рисков.
Принцип работы ипотечных облигаций
Выпуск ипотечных облигаций осуществляется посредством секьюритизации. Её суть состоит в следующем:
- Финансовая организация собирает присутствующие у неё кредиты и создает из них ипотечный пул.
- Кредитный портфель списывают с баланса банка и передают специально созданной посреднической компании.
- Посредник осуществляет выпуск облигаций.
- Финансовая организация получает денежные средства.
Посредник имеет право секьюритизировать ипотечные займы одной эмиссией или несколькими траншами. Когда ипотечные облигации выпущены, кредитор получает деньги на выдачу новых займов, повышает свою ликвидность и увеличивает количество активов.
Кому выгодны облигации с ипотечным покрытием?
Ипотечные облигации выгодны для всех участников сделки:
- банк увеличивает количество сделок и повышает размер возможной прибыли;
- инвестор вкладывает деньги в надежный актив и приумножает капитал;
- заемщик может рассчитывать на разнообразие предложений на рынке финансов и незначительное снижение процентных ставок, на которое банки идут для привлечения клиентов.
Как обеспечиваются долговые обязательства?
Ответственность сторон распределяется следующим образом:
- Компания, выпустившая ипотечную облигацию, отвечает перед инвестором. Обеспечением выступает ипотечное покрытие, в которое входит право требования по кредитам большого количества заемщиков.
- Человек, получивший займ, отвечает перед организацией. В качестве обеспечения выступает объект недвижимости.
Для инвесторов использование схемы заработка выгодно. Обеспечение по обязательствам отличается высокой ликвидностью. Пока рынок недвижимости находится в стабильном состоянии, владельцы ценных бумаг защищены от потери денежных средств.
Как правильно инвестировать в облигации с ипотечным покрытием, и чем они обеспечены?
Если лицо хочет осуществить инвестирование в процессы ипотечного покрытия, нужно помнить, что оборот ценных бумаг осуществляется на бирже. Если гражданин не имеет специального статуса, он не будет допущен к торгам. Поэтому вкладчику нужно выбрать кандидата для управления облигациями. В качестве могут выступать:
- паевый инвестиционный фонд;
- специализированное управление банковских организаций;
- брокеры.
Выбирая партнёра, в первую очередь важно обращать внимание на прохождение лицензирования, размер вознаграждения за оказываемую услугу и членство на Российской товарной или Межбанковской валютной бирже.
Сегодня облигации с ипотечным покрытием считаются одними из наиболее доходных и надежных для инвестирования. Эти ценные бумаги обеспечены правом требования по жилищным кредитам с залогом. Даже если финансовая организация обанкротится, инвесторы продолжат получать прибыль.
Выгоды участников сделки
Сегодня рынок считается защищённым и безопасным. Вклад инвестора обеспечен базовым активом. Это защищает владельца денежных средств от возможных убытков. В случае возникновения непредвиденных ситуаций базовый актив может быть продан, а вырученная сумма предоставлена в качестве компенсации. Это основная выгода инвестора. В случае дефолда всё компенсируется.
Однако ипотечные облигации не способны приносить такой же высокий доход, как корпоративные акции. К тому же отсутствует гарантия, что при возникновении глобальных экономических проблем денежных средств, вырученных с реализации заложенного имущества, хватит для выплаты компенсации инвесторам. Это главная опасность, с которой можно столкнуться в процессе использования услуги.
Доходность ИЦБ
Как уже говорилось ранее, ипотечная облигация считается надежным, но не самым доходным инструментом для получения прибыли. Это основная причина, по которой инвесторы не стремятся приобретать вышеуказанные ценные бумаги.
Однако положительные сдвиги на российском рынке всё же наблюдаются. ВТБ предложил общественности приобрести ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк Санкт-Петербург планирует выпустить ценные бумаги с доходностью 9,35% годовых. Некоторые аналитики уверены, что в течение ближайших 3 лет средний доход по ипотечным облигациям может вырасти до 12%. Таким образом банки стараются минимизировать возможные задержки и создать привлекательные условия для потенциальных инвесторов. В результате компании планируют, что смогут заработать еще больше.
Риски
Ипотечные облигации считаются одними из самых надёжных. Однако практика показала, что возможны исключения из правил. Подобным выступает кризис, произошедший в 2008 году на рынке недвижимости в США. Популярность услуги привела к тому, что банки начали выдавать как можно больше ипотечных кредитов. В результате ипотеку смогли получить даже неблагонадежные заемщики.
Финансовые организации не проверяли платежеспособность. В итоге возникло большое количество просрочек по ипотеке. Прибыли, которую получали, стало не хватать для отчисления инвесторам. В результате возник так называемый финансовый пузырь, который с треском лопнул. Сегодня финансовые организации устанавливают более жесткие условия для выдачи ипотеки. Однако угроза для формирования новых пузырей сохраняется всегда.
Как купить ипотечные облигации?
Покупать ипотечные ценные бумаги можно отдельными пакетами или в составе etf фондов. Первый вариант финансово выгоднее, однако он связан с целым перечнем недостатков. Клиент вынужден будет самостоятельно заниматься аналитикой и управлением. Срок действия ипотечных облигаций составляет десятки лет. При этом прибыльность ценной бумаги относительно небольшая. Поэтому придётся инвестировать довольно много. В результате инвестор вынужден проводить фундаментальные исследования возраста, географического положения заемщиков и прочих показателей ликвидности активов. В итоге большинство владельцев денежных средств отдают предпочтение второму варианту.
Самым простым способом инвестирования в ипотечные облигации выступает использование возможностей брокеров. Для выполнения процедуры клиенту предстоит:
- Найти подходящую организацию. Важно тщательно производить анализ. У брокера должна быть лицензия на ведение деятельности. Дополнительно стоит изучить репутацию организации.
- Зарегистрировать счёт, следуя основным подсказкам системы.
- Выбрать подходящий фонд и пройти верификацию. Гражданину придется предоставить документы, которые будут тщательно изучены.
- Пополнить счёт и установить терминал. Подобное название носит специализированная программа для ведения торговли. Она позволяет совершать сделки.
- Начать торговлю на рынке.
Перспективы развития института ипотечных облигаций на российском рынке
Ипотечный рынок в РФ начал активно развиваться. Этого удалось добиться благодаря предоставлению специальных госпрограмм для семей с детьми, снижению ключевой ставки, наличию военного ипотечного кредитования. Возросшее число сделок может привести к тому что денежных средств для предоставления новых кредитов не хватит. В результате банки будут вынуждены приобретать ипотечные облигации. Рынок начал оживать после того, как Бинбанк, Сбербанк и Райффайзенбанк провели несколько крупных сделок по секьюритизации ипотеки.
Однако не всё так однозначно. Другая часть специалистов придерживается мнения, что для РФ такой способ привлечения капитала в ипотечное кредитование не подходит. Дело в том, что ипотечные облигации стоят дорого. Российским частным инвесторам они могут оказаться не по карману. Интерес к облигациям проявляют НПФ, страховщики и банки.
Перспектива ипотечных облигаций стоит под сомнением и несовершенством законодательства. Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим сферу деятельности, продолжает оставаться ФЗ №152 от 11 ноября 2003 года. Закон нельзя назвать качественным для развития рынка. Идея с выпуском ипотечных облигаций в РФ и развитием рынка довольно сыра. Доходность таких инвестиций отсутствует. Однако крупные игроки рынка понимают недостатки инструмента и ставят перед собой амбициозные цели — сделать инструмент более высоколиквидным и привлекательным для инвесторов, чем классические закладные. Однако для достижения вышеуказанных целей может потребоваться до 10 лет.
Альтернативы ипотечным облигациям
В качестве альтернативы можно использовать ипотечный сертификат участия. Фактически он не является долговой бумагой. Сертификат позволяет инвестору получать определённый процент от активов. Доходность от такой бумаги значительно выше. Однако риски также повышаются.
Ипотечные облигации США
На рынке США присутствует два типа ипотечных ценных бумаг – CDO и CMO. Первый вариант обеспечен кредитным пулом, в котором все выплаты передаются инвесторам. Во второй ситуации владелец денежных средств имеет право выбрать наиболее подходящий ему транш с учётом миллионных показателей. В зависимости от специализации существует множество подвидов этих ценных бумаг.
Выпуск и использование ипотечных облигаций США контролируют два крупнейших агентства. Размер активов составляет около 5 млн долларов. Общая величина американского рынка превышает 10 млн долларов. Российские инвесторы также могут вложить деньги в американские ипотечные облигации. Процедуру удастся осуществить через биржевые фонды ETF. Средняя цена составляет несколько десятков долларов. За управление взимается комиссия, однако она относительно небольшая. Её величина исчисляется сотнями процентов.
Нюансы
Желая осуществить инвестирование в ипотечные облигации, важно грамотно выбирать брокера. Правило действует вне зависимости от того, где будет осуществляться покупка облигаций – на российских или американских рынках. Важно обращать внимание не только на репутацию компании и её комиссию, но и учитывать:
- условия открытия счетов;
- способы ввода и вывода денежных средств;
- наличие удобного торгового терминала.
Эксперты рекомендуют отдавать предпочтение варианту, который будет наиболее комфортным для конкретного инвестора.
Принимая решение о покупке ипотечных облигаций, стоит оценивать состояние рынка и внимательно изучать прогнозы в долгосрочной перспективе. Экономические потрясения и преобразования способны существенно повлиять на развитие рынка. Каким бы надёжным не был финансовый инструмент, его использование связано с рисками.
